Politikal – Polemik hukum terkait transaksi lahan yang melibatkan PT Alif Satya Perkasa (ASP) terus bergulir.
Pernyataan kuasa hukum perusahaan yang menyebut jual beli tetap sah tanpa keterlibatan notaris atau PPAT, mendapat bantahan dari pihak ahli waris.
Kuasa hukum salah satu ahli waris, Jhojo Rumampuk, menegaskan bahwa keabsahan perjanjian secara perdata tidak otomatis menjadikan transaksi tanah memenuhi ketentuan hukum pertanahan nasional.
“Saya pikir semua pengacara paham bahwa dalam sistem hukum agraria nasional, bahwa seharusnya setiap peralihan hak atas tanah wajib dibuktikan dengan akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,” kata Jhojo, Senin (13/4/2026).
Ia menjelaskan, tanpa akta jual beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT, proses peralihan hak tidak dapat didaftarkan secara resmi di kantor pertanahan.
Kondisi ini membuat kekuatan hukumnya tidak sempurna, terutama dalam kaitannya dengan pihak ketiga.
“Artinya, tanpa adanya akta jual beli (AJB) dari PPAT, transaksi tersebut pada umumnya tidak dapat didaftarkan secara resmi ke kantor pertanahan, sehingga tidak memiliki kekuatan hukum yang sempurna, khususnya terhadap pihak ketiga. Menariknya, Kantah Kota pernah mengatakan bahwa PT. Alif hanya bermohon secara mandiri dan tanpa memerlukan AJB, sebab statusnya adalah pembeli,” sambung Jhojo.
Menurut Jhojo, terdapat perbedaan mendasar antara kesepakatan perdata dan pengakuan hukum administrasi dalam urusan pertanahan.
Ia menilai, negara tetap mensyaratkan prosedur formal seperti balik nama dan penerbitan sertifikat guna menjamin kepastian hukum.
“Tanpa melalui mekanisme tersebut, posisi hukum pembeli, dalam hal ini pihak PT. Alif masih lemah dan berpotensi sengketa. Harusnya, itu yang disadari oleh mereka. Apalagi, fakta yang juga mereka sudah sebutkan bahwa objek tanah masih berstatus PBB dan belum bersertifikat tentu harus dinilai secara keseluruhan,” jelas Jhojo.
Ia juga menegaskan bahwa pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak dapat dijadikan dasar kepemilikan sah atas tanah.
“Kebetulan yang saya pahami bahwa dalam praktik hukum pertanahan, PBB bukan merupakan bukti kepemilikan, melainkan hanya bukti pembayaran pajak atas objek tanah. Kepemilikan yang diakui secara hukum negara, merujuk pada sertifikat hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria,” Lanjutnya.
Lebih jauh, Jhojo menilai bahwa persetujuan para ahli waris tetap harus dituangkan dalam dokumen formal yang sah, mengingat objek yang diperjualbelikan merupakan harta bersama.
“Mengingat objek tanah warisan merupakan milik bersama (boedel waris,red),maka setiap tindakan hukum harusnya dilakukan secara transparan dan sesuai prosedur. Banyak kesalahan yang saya rasa pengacara PT. Alif juga memahami kronologi sejak awal. Tidak ada perjanjian bahwa pihak perusahaan akan membayar dua kali, sebab dalam dokumen jual beli yang telah berhasil kami dapatkan hanya menyebut bahwa pembayaran akan dibuatkan kwitansi tersendiri. Apalagi pelunasan atau termin keduanya dibayar setelah HGB mereka terbit. Dan perlu ditegaskan, bahwa orang tua kami tidak pernah menerima pembayaran atas pelunasan yang menurut klaim mereka telah diserahkan kepada kuasa jual,” Tegas Jhojo.
Ia juga mengaitkan persoalan ini dengan syarat sah perjanjian dalam KUHPerdata, khususnya terkait kesepakatan para pihak.
“Ketika saya pelajari bahwa berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata yang jadi dasar klaim pengacara PT alif , bahwa terdapat empat syarat objektif dan subjektif agar suatu perjanjian dianggap sah. Dan kalau itu yang diterapkan untuk membuktikan klaim “sah” atau tidak yang kemudian di combine dengan fakta sengketa antara PT ASP dan kami, maka syarat subjektif harus terpenuhi. Nah, setelah panjar itu kami melihat ada yang tidak beres. sehingga orang tua kami merasa dibohongi dan akhirnya mencabut kuasa jual. Disini kesepakatan yang menjadi syarat subjektif itu tidak terpenuhi,” Sambung Jhojo.
Selain itu, ia menilai objek perjanjian juga bermasalah karena status kepemilikan tanah belum jelas dan masih berupa kepemilikan bersama para ahli waris.
“Karena status kepemilikan tanah belum jelas dan masih milik ahli waris secara bersama dan hak yang sama, maka objek yang diperjanjikan secara sepihak oleh PT ASP mengandung cacat hukum. Apalagi isi perjanjian tidak boleh bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, atau kesusilaan. Nah, Pengacara PT ASP mengklaim bahwa jual beli sah tanpa AJB/PPAT. Ini bertentangan dengan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 yang mewajibkan bahwa akta otentik PPAT untuk peralihan hak tanah agar diakui negara,” Jelas Jhojo.
Ia menilai pengabaian prosedur formal tersebut berpotensi melanggar tertib hukum pertanahan dan dapat menyesatkan publik.
“Apalagi, dalam keterangan pers pengacara PT. ASP yang menyebutkan bahwa sengketa ini bukan dari kalangan ahli waris, itu juga penyesatan terhadap publik. Sebab asal masalah ini karena ada dugaan penipuan waris dan transaksi tertutup diinternal ahli waris, yang sejak awal telah meminta kebijaksanaan dari PT. ASP untuk menunda pembangunan, dalam rangka penyelesaian secara internal waris. Karena diabaikan, maka polemik ini telah berkepanjangan dan berpotensi merugikan mereka sendiri. Kami sudah pernah memperingatkan ini akan berpotensi menjadi sengketa, karena kami telah menemukan celah hukum pada proses transaksi, sebab belum terpenuhi aspek formal dalam proses jual beli,” Urai Jhojo.
Di sisi lain, ia juga menyoroti dampak sengketa terhadap pihak lain, termasuk pihak perbankan dan konsumen.
“Terakhir, PT. ASP fokus saja pada persoalan pemisahan HGB. Karena kami juga perihatin, semakin lama proses sengketa ini berlangsung, yang merugi itu bukan pengacara ataupun karyawan PT. Alif itu sendiri, tapi saudara Wisnu Nusi dan Bank BTN Cabang Gorontalo. Sebab, makin lama proses sengketa ini, maka unit perumahan belum bisa dijual dan Bank BTN merugi karena kewajiban PT. Alif juga tertunggak,” Tutup Jhojo.
